Befektetés hitelből - tényleg kijön a matek?

 

 

Többnyire távol tartom magam attól, hogy bárkit kritizáljak, de most ezt az "évszázad befektetéseként" reklámozott ötletet muszáj kiveséznem annak érdekében, hogy teljeskörű és korrekt információk alapján dönthess, hogy belevágsz vagy sem. 

 

Maga az ötlet nem új, már tizenévvel ezelőtt előállt vele az akkor még létező BrókerNet. Ők unit-linked biztosítással kombináltan adták el sokaknak. Aztán többször előkerült Lombard-hitelként variálva, majd 2019-ben a @Bankmonitor porolta le ezt a trükköt a MÁP+ kapcsán (akkor írtam is erről szintén) és több helyről is promótálták a Babaváró hitellel megvalósítható ötletként is.

 

Most ismét a @Bankmonitor állt elő vele PMÁP kombinációként. Nézzük meg együtt, kijön-e matek, amit ígérnek, és valóban kockázatmentes befektetésről van-e szó! Egyáltalán milyen befektetési tanácsot tud adni egy alapvetően hitelközvetítő cég? Adhat befektetési tanácsot, ha csak a PartnerBank termékeinek értékesítésére van jogosultsága? Tényleg 50-100 évente adódik csak ilyen lehetőség?

 

• Mit ígér az évszázad kihagyhatatlan befektetése?
• Hitelből állampapírbefektetés a valóságban - hol bukik el a matek?
• Milyen kockázatai vannak a kockázatmentes befektetésként kínált "hitelből állampapírt" ötletnek?

 

 

 

Mit ígér az évszázad kihagyhatatlan befektetése?

 

 

A lényeg, hogy szembeállítják a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) jelenlegi 16%-os (teljes időszakra 17,36% az 1. évben és várhatóan a 2. évben 18,5%) kamatát a szabadfelhasználású hitelek fix 9,5% kamatával (jelenleg 9,99% és a THM 10,46%). Azt állítják, ezt a kamatkülönbözetet egészében zsebre teheted, ha hitelt veszel fel a saját ingatlanodra. Azzal is érvelnek, hogy így dolgoztathatod a holt tőkédet (saját lakásod, házad) úgy, hogy nem kell pénzt beletenned...

 

Az ajánlatot megtalálod itt, a @Bankmonitoros Facebook bejegyzést a kommentjeimmel és az ő válaszaikkal pedig itt (ez nem tudom, meddig lesz elérhető). a videót pedig itt, szintén érdemes a kommenteket végigolvasni. Hamarosan rátérek, miért is érdemes végigolvasnod...

 

Sztori: egyik befektetős Facebook csoportban bedobta valaki ezt a trükköt, a többiek véleményét kérte róla. Többen lehúzták az ötletet, egy valaki volt, aki megerősítette, hogy jó dolog, és ő is csinálta már. Készítettem egy gyors matekot és betettem kommentben. Ezután az egyik csoporttag privátban megkeresett, hogy ő is elgondolkodott ezen a befektetésen és elküldené nekem a kapott kalkulátort, hogy nézzem át, rendben van-e. 

 

Neked is jól jönne egy szakértői vélemény vagy befektetési tanácsadó? Csak kattints:

 

Jól jönne a segítségetek, Móni!

 

Egészen addig, míg a kalkulációt meg nem kaptam, csak ösztönösen éreztem, hogy sántít valahol ez a trükk. Azóta viszont biztos vagyok benne és azt is tudom, hol bukik el, de inkább mutatom majd. Először nézzük az ígéretet:

 

 

 

 

ÍGÉRET: Minden 10 millió forintra 1,7 millió Ft (17%) kockázatmentes (!) hozam 2 év alatt. A példa szerint, amennyiben felveszel 35 millió Ft szabadfelhasználású jelzáloghitelt az ingatlanodra - személyikölcsön ingatlanfedezettel néven említik -, akkor 2 év alatt 6 millió Ft nyereséged lesz, ha Prémium Magyar Állampapírt (PMÁP) veszel rajta. Bezsebeled ennek 2 évi kamatait, majd eladod őket és végtörleszted a hitelt. Hangsúlyozzák, hogy ez nem csak 17% profit 2 év alatt, hanem lényegesen több, mert nem saját pénzt kellett beletenned! Ez maga a trükk.

 

Frissítés 2024.01.12.: Még egy ponton elbukott azóta az ígéret. Az új PMÁP kamata, amit kamatfizetéskor majd meg tudsz venni 2024-ben, már csak 9,9%, a DKJ árfolyamok pedig 6,5% környékére zuhantak. Ez azt jelenti, hogy még kisebb lesz az elérhető nyereség, mint amit végül én kiszámoltam (annál meg pláne, amit ők ígértek!).

 

Két modellt mutatnak:

 

1. Zsebből törleszted a hitelt, és a teljes felvett hitelösszeg tőkeként kamatozik a végtörlesztésig - így 6M Ft nyerséggel.
2. Önfenntartó módon a PMÁP eladásokból fizeted a hiteltörlesztőket - kb 25%-kal kevesebb nyerséggel (4,5M Ft).

 

Egyébként én az utóbbinak a kalkulátorát kaptam meg véleményezésre nagyságrendekkel több hitelre. Ennek ígérete az, hogy saját pénz befektetése nélkül dolgoztathatod a holttőkeként birtokolt saját otthonodat.

 

ÁLLÍTÁS: 35 millió Ft hitelre 2 év alatt a törlesztőkkel (327 ezer Ft havonta) és a költségekkel kifizetsz 8 millió Ft-ot. Ezzel szemben a 35 millió Ft 14 millió Ft-ot hoz neked (505 ezer Ft havonta) PMÁP-ban 2 év alatt. Tehát a nyereséged 6 millió Ft (?) 

 

MATEMATIKAI alátámasztás a @Bankmonitor vezető közgazdászától: 

 

• 50 millió Ft értékű ingtalanra 70%-ig vehetünk fel hitelt => 35 millió Ft szabadfelhasználású hitelt veszünk fel.
• Ezt a 35 millió Ft-ot teljes egészében befektetjük 2030/I állampapírba.
• A felvett hitel törlesztőrészlete havonta 327.000 Ft.
• A PMÁP-on az 1. évben megszerzett kamat 505.000 Ft havonta (év végén kapjuk csak meg egyben, ezt elmondják).
• A PMÁP-on az 2. évben megszerzett kamat 610.000 Ft havonta (év végén kapjuk csak meg egyben, ezt is elmondják).
• Ez addig így megy tovább míg a PMÁP kamata meghaladja a hitel kamatát (vagyis több, mint 9,5%). Amikor már a hitelkamat lenne a magasabb, akkor eladjuk az összes PMÁP-ot és végtörlesztjük a hitelt.

 

Összegezve a feltételezés és a matematikai alátámasztás a lenti képen:

 

 

 

Beszélnek az ügylet kockázatairól is. Ezek az érvek hangzanak el:

 

• NINCS kockázata, mert duplán fedezett ügylet pénzügyi szempontból (ingatlan + PMÁP)
• ne legyünk buták! - az állampapírba áttett hitelösszeg felelős hitelfelvétel, hisz nem herdáltuk el
• a hitel nem ördögtől való, csak jól kell használni
• átvállalják a teljes ügyintézési folyamatot a legjobb hitel érdekében
• értenek hozzá

 

Ez valóban jól hangzik, főleg saját pénz befizetése nélkül, ráadásul kockázatmentesen és hozzáértők ajánlásával! De tényleg így van?

 

Hazugság? NEM! Ferdítés? IGEN!

 

Az első ferdítés rögtön az, hogy a Raiffeisen Bank hitelére készült, ahol az ingatlan 60%-os terhelése mellett kapsz kamatkedvezményt erre. Vagyis 70%-os terhelés esetén magasabb lesz a kamatod, mint a példában, de menjünk tovább..

 

Hitelből állampapírbefektetés a valóságban - hol bukik el a matek?

 

 

Prémium Állampapír kamatfizetésének működési elve - PMÁP 2030/I

 

 

A legújabb, jelenleg vásárolható 7 éves PMÁP sorozat a 2030/I - ezt használják a trükkhöz, tehát beszéljünk erről. 2023.01.19-től jegyezhető, kibocsátási dátuma 2023.01.20. Az első kamatperiódusa 2023.01.20.-2024.02.20, a kezdő napot is beleértve. Ezután minden évben 02.20-án fizet kamatot, utoljára 2030.02.20-án.

 

 

A felhalmozott kamat naponta növekszik. Ez azt jelenti, hogy amikor a kibocsátás után akarsz PMÁP-ot venni, akkor az érte kifizetett összeg tartalma:

NÉVÉRTÉK + FELHALMOZOTT KAMAT

 

 

Tehát csakis az első jegyzési napon tudtál például 1 millió forintért 1 millió Ft névértékű Prémium Magyar Állampapírt venni a 2030/I sorozatból, vagyis 2023.01.19-én. A következő dátumok, amikor ez újra igaz lesz, a kamatfizetés napjai - vagyis évente egyszer.

 

A felhalmozott kamatot kifizeted vásárláskor, viszont természetesen kamatfizetéskor visszakapod.

 

CSAKHOGY: ezen bukik el a fenti trükk, és ezért fontos a Facebook poszthoz írt kommentáradat, ahol ezt cáfolni próbálják. Egyértelműen látszik, hogy azok szerint, akik ezt kínálják az évszázad üzleteként, ez nem így működik, hisz "visszakapod a felhalmozott kamatot". Igen, valóban így van, attól még így működik :)),

 

 

DE a befektetett összeg - AMI KAMATOZIK - az nem e teljes összeg, hanem CSAK A NÉVÉRTÉK.

 

 

A most kifizetett felhalmozott kamatod pedig tulajdonképpen 1 éven át az infláció mértékének megfelelően veszít az értékéből, hiszen azt csak visszakapod, AZ NEM KAMATOZIK! Azért emelem ki ennyire, mert ezt nagyon fontos, hogy értsd :), de inkább mutatom:

 

 

 

 

Több információt is fellelhetsz fenti képen egy ilyen vásárlási tranzakció kapcsán, amit a Kincstári számláról készítettem képernyőképként.

 

1. Ha hétvégén vásárolsz (péntek estétől vasárnapig) ugyanazt a hétfői árfolyamot fogod látni 3 napig.
2. A Prémium Állampapírt (ellentétben az 1 éves (1MÁP) illetve a MÁP+, ahol "jegyzés" van, ezért 100%-on veszed) adott NAPI ÁRFOLYAMON tudod megvenni.
3. Tehát, ha 10 millióért akarsz venni, akkor kevesebb lesz a névérték, ha 10 millió névértéket szeretnél, akkor többet kell érte fizetned (ma aktuálisan 1,0959%-kal).

 

 

Akkor nézzük mindezt számokban - mit kell tudni az állampapír (PMÁP) vásárlásáról:

 

 

Ha van 10.000.000 Ft-od erre, akkor ezért 9.891.597 Ft névértékű PMÁP lesz a tulajdonodban. A különbözet a felhalmozott kamat, amit a végén visszakapsz.

 

Ma (2023.02.12-én) 1,0959% az árfolyam, ezért  10.000.000 / 101,0959 = 9.891.597 => ez lesz az a PMÁP névérték, amivel rendelkezni fogsz, és 108.403 Ft a felhalmozott kamat, amit kkifizetsz most, de amatfizetéskor vagy eladáskor visszakapsz majd.

 

Az első éves kamatod 9.891.597 x 0,1736 = 1.717.181 Ft, amit teljes egészében megkapsz 2024.02.20-án, de a tényleges kamatnyereséged valójában időarányos, vagyis csak 1.608.778 Ft, hiszen a vásárlásig felhalmozott kamatot (108.403 Ft) te kifizetted, most csak visszakapod.

 

HA 10.000.000 Ft névértékű PMÁP-ot szeretnél vásárolni, akkor ma ezért 10.109.590 Ft-ot kell fizetned. Így a kamatod majd 1.736.000 Ft lesz, de ebből kifizettél az elején 109.590 Ft-ot, vagyis az időarányos kamatod (tényleges nyereséged) 1.626.410 Ft lesz.

 

Amikor a MÁP+ bevezetésekor előálltak újra ezzel az ötlettel, az annyiban korrekt volt, hogy azt mindig jegyzed, tehát mindig 100%-on jutsz hozzá (bár az ígért matek ott sem jött ki). DE ez a PMÁP esetében nem igaz, nem 100%-on vásárolsz.

 

Ha MOST úgy döntesz, hogy tetszik az ötlet, és elindítod a hitelfelvételt legjobb esetben is március végén, de akár április közepén lesz csak a folyósítás. Addigra a PMÁP felhalmozott kamata már 3-4% lesz. Ez számodra azt jelenti, hogy a példában említett 35 millió Ft-ból a befektetésed a két különböző modell szerint pl. 4% kamattartalom mellett:

 

• ha zsebből fizeted a részleteket, akkor a befektetésed PMÁP névértéke, amire a kamatot kapod 35 millió osztva 1,04 => 33,6 millió Ft.
• ha az önfenntartó modellt választod, amiben legalább 3 havi törlesztőt visszatartasz az elején, akkor a befektetésként már csak 34 millióból vásárolsz, amiért 32,7 millió Ft névértékű papírt tudsz venni, és erre kapod a kamatot is.

 

A most kifizetett felhalmozott kamat értéke pedig (1,4 millió Ft) jelenleg 25%-ot romlik egy év alatt...

 

Készítettem egy táblát is ehhez, hogy jobban érthető legyen, hogyan változik a névérték a kibocsátás és a vásárlás között eltelt idő függvényében (a képet új ablakban megnyitva olvashatók a számok is):

 

 

 

 

Tehát, ha százalékosan nézzük az évesített kamat alapján, akkor pl. egy 100 milliós hitelre konkrétan a következő a matek:

 

Mire a hitel folyósításra kerül az még több, mint 1 hónap, ha máris elindítod az igénylést. Az egyszerűség kedvéért vegyük befektetési napnak 2023.04.20-át. Ez azt jelenti, hogy az első kamatfizetésig 10 hónap lesz hátra. 100 millióval számolva és a közel 4% felhalmozott kamattal (pontosan 3,989% lesz aznap) a vásárolt névérték 96 164 017 Ft. Erre kamatfizetéssel 2024.02.20-án lesz 112 858 090 Ft-od (az első éves kamat 17,36%).

 

Tehát a 100 millió Ft-odra lényegében 12,8581% nettó kamatot kaptál. Ezzel áll szemben a hitelre kifizetett kamat (éves 9%) és a költségek (kamatra a 10 hónap alatt kifizettél 7 440 000 Ft-ot, kezdeti költség kb. 500 000 Ft + biztosítások) => 4,5 millió forintot nyertél a 100 milliós hitelösszegen az első évben (10 hónapban).

 

Persze, ha évesítjük, akkor nyilván mondhatjuk, hogy 15,4297% éves kamatod volt, amiből levonva a hitel+ktsg 9,5%-át kijön nyereségként 5,93% évesített hozamként. Attól szép a matek, hogy lehet csavargatni is. De ezért elzálogosítani valakinek az otthonát? Ráadásul az eladásból finanszírozott hiteltörlesztéssel kitalált modell még ennyit sem hoz...

 

 

 

 

Milyen kockázatai vannak a kockázatmentes befektetésként kínált "hitelből állampapírt" ötletnek?

 

 

Kamatkockázat (Infláció)

 

 

A PMÁP jövő évi kamat 2024. februárjától az ez éve (2023-as) KSH által közzétett inflációs adattól függ. Jelenleg a KSH épp átdolgozza a fogyasztói kosarat, amely alapján az inflációs adatokat számolja. Nem tudni, ennk mi a valódi célja: aktualizálás vagy az, hogy valóban egy számjegyű legyen a kimutatott infláció a második félévben, ahogy a kormány megígérte.

 

Mindenesetre ha csökken az infláció, vagyis alacsonyabb lesz a 2023-as adat, mint azt az MNB előrejelzések alapján (15,5-18%) várhatnánk, akkor kevesebb lesz a "hitelből állampapírt" konstrukció nyeresége is. Akár a második év el is bukhat teljesen (na jó, ehhez gazdasági csoda kellene)...

 

 

Államcsőd kockázata

 

 

Azt gondolom, közel sem vagyunk államcsőd helyzetben jelenleg, de ez egy olyan kockázat, amire mégis figyelni kell. Talán emlékszel te magad, vagy a nagyszüleid meséltek már a Békekölcsön kötvényről, ami a háború után 1949-1955 között volt jegyezhető (pontosabban felhívásban agitáltak az erősen ajánlott vásárlásra).

 

Nos, ezeknél volt azért gond bőven a visszafizetéssel az állam részéről - késve, részletekben vagy kevesebbet fizettek csak vissza. Érdekességképp: a békekölcsönre kamat helyett pénznyeremény járt sorsolással (ha kihúzták a tiedet). A ki nem sorsolt kötvényeket a 70-es években fizette vissza az állam névértéken, ami természetesen így már csak töredéke volt a kibocsátáskori értékének. Akár úgy is mondhatjuk, hogy bizonyos értelemben véve ehelyett vezették be később a lottót.

 

Államcsőd esetén az államnak joga van hozzányúlni egy adott fázisban a lakossági megtakarításokhoz is (bankszámla, értékpapírszámla), ami egy plusz kockázat a hitel visszafizetését illetően. Tehát ismerd fel időben az erre utaló jeleket...

 

 

Eladási díj, eladási stop

 

 

Abban a pillanatban, ahogy az állam abban válik érdekeltté, hogy NE add el az állampapírjaidat (ne kelljen visszafizetnie a tőled kapott kölcsönt), vagy legalább ne tömegesen kezdjék az emberek eladni, egyoldalúan megváltoztathatja az eladási feltételeket.

 

Lehet az, hogy csak bizonyos idő elteltével fizeti ki az eladott állampapírok (Prémium Állampapír) ellenértékét. De lehet az is, hogy megemeli az eladás díját - például a jelenlegi 1% helyett 2-3%-ot kér el. A videóban elhangzik, hogy ez az államnak nem érdeke, meg csak lejáratná magát - de őszintén, ez visszatartaná?

 

A szuperállampapír, vagyis MÁPP esetében nemrég történt meg ugyanez, amikor a 0,25% visszaváltási díjat megduplázták, és felemelték 0,5%-ra...

 

 

Emberi kockázatok

 

 

Vannak a "hitelből állampapírt" befektetési ötletnek olyan kockázatai is, ami csak egyszerűen emberi mivoltunkból ered. Mégis ezek jelentik a legnagyobb kockázatot.

 

Pénzügyi tudatosság hiánya

 

Nos, ha ebbe belecsúszol, akkor az otthonodat kockáztatod. Igen, ha nem vagy elég tudatos, ha elcsábulsz, és befektetés helyett másra költöd el a pénzt, vagy valami kockázatos (de csuda nagy hasznot ígérő) befektetésbe szállsz be a PMÁP helyett, akkor akár az ingatlanodat is elveszítheted.

 

Tehát ha mégis belevágsz a "hitelből állampapír" ötletbe, vagyis hitelből lesz befektetésed, akkor csakis tudatosan tedd és ragaszkodj az előre megírt forgatókönyvhöz.

 

Emberi élettel kapcsolatos kockázatok

 

EZ az, amit ne hagyj figyelmen kívül, ha hitelből akarsz befektetni. Tudom, hogy ilyesmi csak a szomszéddal történik... de nem, veled is megtörténhet.

 

Vegyünk egy teljesen reális élethelyzetet. Te vagy a családfenntartó, a párod otthon van 3 gyermeketekkel. Magas a jövedelmed, még így is bőven marad, pedig magas életszínvonalon éltek. Hallottál erről, hogy befektethetsz hitelből is és felcsillan a szemed, hogy dolgoztathatod az állótőkéteket is, vagyis azt az ingatlant, amiben laktok.

 

Felveszel hát 50 millió Ft hitelt, amiből állampapírt vásárolsz. Csillogó szemmel figyelitek nap mint nap, ahogy gyarapszik a tőkétek, hisz természetesen nem gond kifizetni a közel 500 ezer forintos törlesztőt a PMÁP eladásokból, mégis plusszos a sztori.

 

Egyik este azonban, amikor mész hazafelé, egy félrészeg vadbarom berongyol az autódba és felken a betonoszlopra. Esélyed sincs a túlélésre. Mit látsz másnap, amikor lenézel a családodra? Miből fedezik ki a napi szükségleteiket? Miből fizeti a párod az 500 ezer forintos havi törlesztőrészletet?

 

• Eladja az egyik ingatlant? - nem teheti, ha hagyatékba tartozik
• Eladja az összes állampapírt és lezárja a hitelt? - nem teheti, a hagyatékba tartozik
• Kiveszi a szükséges pénzt a cégetekből? - nem teheti, a hagyatékba tartozik

 

Még sorolhatnám a kérdéseket, és a sztorit is többféle verzióban mesélhetném. A lényeg, hogy akár egy baleset, akár egy baleset, akár egy csőd / munkanélküliség fejreállíthatja a terveidet, ha erre nem készültél fel.

 

Ha nincs elkülönítve a párod számára megfelelő összegű pénz vagy pénzzé tehető vagyon, akkor az egyetlen megoldás a megfelelő biztosítási összegre szóló életbiztosítási védelem, amellyel legalább 6-12 hónapig, kihúzzák (vagy tovább), míg lezajlik a hagyatéki eljárás. 

 

Ennek díja - életkorodtól, egészségi állapotodtól és a biztosítási összegtől függően, akár évi több százezer forint is lehet még rövid tartamra is. Tehát ez is csökkenti az elérhető nyereséget.

 

 

Ha így is elfogadható a matek, akkor oké, csináld, de NE kockáztass, mert azokat taszíthatod komoly bajba, akiket a legjobban szeretsz!

 

 

Oké, erre mondhatod, hogy nem halsz meg, felgyógyulsz, túléled, stb. Tedd a szívedre a kezed és válaszolj úgy!
 

• Mekkora az esélye annak, hogy a párod elvesz a befektetett összegből, hogy kifizesse az orvos, a kezelést vagy eszközt, ha az a túlélésed egyetlen esélye?
   
• Vagy ha neki szüksége van rá a 3 gyermek és a te ellátásod miatt, mert neked épp csak minimális bevételed van (minimálbérrel vagy bejelentve vagy csak amiatt, mert 50% a táppénz) hónapokon át és esetleg nem is tudsz 100%-osan visszatérni később sem?

 

 

Akkor most érdemes hitelből állampapírt venni vagy sem?

 

 

Ezt a kérdést neked kell megválaszolnod magadnak. Megéri neked az elérhető nyereség a kockázatot vagy sem? Valóban minden kockázatot számbavettél és ezek alapján hoztál döntést?

 

Írásom célja ennyi: lásd mekkora eredményt hozhat neked (a videóban mutogatott számokkal ellentétben) és milyen kockázatai vannak (a videóban lekicsinylően emlegetettek ellenére).

Hasznos volt a cikk? Oszd meg ismerőseiddel is:

 

 

A következő részben azt mutatom meg, milyen más hamis befektetésekkel (pl. kripto) vernek át és hogyan. Tarts velünk továbbra is :)

 

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

Móni

(Szerző és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2023.02.13.) utoljára frissítve 2024.01.12.)