Változások jönnek, felkészültél? - hitelfelvétel, kamatemelés, JTM csökkentés, ÁFA emelkedés...

 

 

Elsőre egyszerűnek tűnik, de sokan belebuknak. Minden olyan könnyűnek látszik, mikor még csak az információgyűjtés fázisában vagy. A banki ügyintéző vagy hitelközvetítő bepötyög néhány adatot, Rád mosolyog és közli: "menni fog".

 

A gyakorlott közvetítők tudják, hogy a helyzet egyáltalán nem ilyen rózsaszín. Annyi kiszámíthatatlan, és előre nem látható buktató van! Persze az ügyintézők azt is tudják, hogy ha végül így vagy úgy, kedvezőtlenebb feltételekkel ugyan, de sikerül, alá fogod írni.

 

De mi van, ha Te a legjobbat akarod? Mit gondolsz, elég, ha keresel egy összehasonlító kalkulátort, és az alapján elindulsz a legkedvezőbbnek ígérkező bankhoz?

 

Aki eddig még nem vágott bele, a nyár elmúltával várhatóan neki fut. Bár azt hiszem, a hitelezésben bőven tombol a főszezon. 

 

Mutatok valamit! Megnéztem 4 népszerű kalkulátort ugyanarra a hitelre, és az adott bank kalkulátorát is, valamint abban a rendszerben is elvégeztem a számítást, amelyet a bank ténylegesen használ a hitelügylet során.

 

Az eredményt a képen láthatod:

 

 

Ennél sokkal nagyobb különbségek is vannak. A kalkulátorokat csak tájékozódásra használd!

 

 

 

Készülj fel inkább az egyes bankok kínálatából részletesen vagy keress profi hitelszakértőt!

 

Menni fog egyedül? Az MNB oldalán beütöttem a hitelválasztóba a következőket: 25év futamidő, 10M Ft hitelösszeg, lakáshitel. Kiválasztottam 10 bankot, melyekre 128-féle ajánlatot dobott fel...

 

Ha úgy érzed, mégis inkább segítséget kérnél hozzá, kattints!

 

 

Tanácsadót választok

 

 

Addig is segítségként nézzük meg együtt, milyen hitelek közül választhatsz, ha lakást vennél:

 

 

Jelzáloghitel fogalma

 

 

Olyan hitelfajta, melynek fedezetéül egy vagy több ingatlant ajánlasz fel a banknak, amely(ek)re az jelzálogjogot jegyeztet be a hitelösszeg és kamatai erejéig. Ez lesz a hitel biztosítéka arra az esetre, ha nem tudnád kifizetni. Vagyis ilyenkor a bank visszakapja a pénzét az ingatlan értékesítésével, ezért kockázata alacsonyabb.

 

Ezért van az, hogy a kockázatelbírálás során a bank ebből a szempontból vizsgálja az ingatlant, és dönti el, hogy maximum mennyi hitelt ad rá. 

 

A törvényi szabályozás szerint egy ingatlant maximum 80%-ban lehet hitelezni. Ez elvileg azt jelentené, hogy ha pl. megveszed 10 millió Ft-ért, akkor max.8 millió Ft hitelt vehetsz fel rá.

 

Azonban ez nem teljesen igaz. Ugyanis a legtöbb esetben a piaci értéknél alacsonyabb hitelbiztosítéki értéken (HBÉ) fogadják be a bankok az ingatlanokat, és ennek %-ában ( 70-100%) határozzák meg a maximális hitelezhetőséget is.

 

Amennyiben ennél nagyobb hitelösszegre van szükséged, akkor még további ingatlan(oka)t ajánlhatsz fel fedezetként. Így tudod például megoldani azt, hogy önerő nélkül vághass bele...

 

Ezeknek a hiteleknek az összege többnyire magas, jóval hosszabb a futamidejük és alacsonyabb a kamatuk, mint a nem jelzálog fedezetű hiteleknek.

 

Törlesztési módja alapján lehet annuitásos, türelmi idős és kombinált hitel. Erről majd bővebben a következő részben...

 

Felhasználása szerint a jelzáloghitel lehet lakáscélú vagy szabadfelhasználású.

 

A lakáscélú hitelek is többfélék lehetnek: 

 

 

Piaci kamatozású hitel lakáscélra

 

 

Minden olyan lakáscélú hitel, amely se nem fogyasztóbarát, se nem kamattámogatott, és nem az LTP-hez kínált lakáskölcsön.

 

A kamatperiódust illetően meglehetősen széles a kínálat: 3-6-12 havi, 3-5-10-15-20 éves vagy végig fix.

 

A kamatperiódus azt a tartamot jelenti, amely időszak alatt nem változik a hiteled kamata. Vagyis ezen időszak alatt fixen ugyanazt a törlesztőrészletet fizeted. A kamatperiódus végén újraszámolják az aktuálisan meghatározott kamat mértéke alapján a havi törlesztőrészlet nagyságát, és a következő kamatperiódusban az lesz érvényes.

 

Felhasználható: használt vagy új ingatlan vásárlására, építésre, felújításra, bővítésre, korszerűsítésre, sőt, hitelkiváltásra is. Emellett garázs építés vagy vásárlás, telek vásárlás és üdülő vásárlás / építés, Futamidő általában 2-30 év.

 

Kezdeti költségedként felmerülhet az ügyvéd díján és az illetéken kívül: tulajdonlap és térképmásolat díja, földhivatali bejegyzés illetéke, közjegyzői díj, értékbecslési díj, folyósítási jutalék, szerződéskötési díj, adminisztrációs díj - bankja válogatja.

 

Most olyan időszakban vagyunk, amikor a bankok azzal csábítanak, hogy ezen költségeket nagy részben vagy akár teljes egészében elengedik ill. visszatérítik folyósításkor.

 

 

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL)

 

 

Egy éve írtam először a fogyasztóbarát hitelekről, amikor azok megjelentek a piacon. Ismétlésképp nézzük, milyen feltételeknek kell megfelelnie a hitelnek ahhoz, hogy megkapja a fogyasztóbarát minősítést:

 

• kamatfelára maximum 3,5 százalékpont lehet
   
• annuitásos a törlesztés, vagyis mindvégig fizeted a törlesztő részletben a kamatot is és a tőkét is,
   
• a folyósítási díj legfeljebb a hitelösszeg 0,75%-a, de max. 150.000 Ft lehet,
   
• az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át, ha pedig a LTP szerződésedből törleszted be a megtakarítási részt, akkor az díjmentes lesz,
   
• a hitelbírálati idő max. 15 munkanap lehet az értékbecslés elkészültétől számítva,
   
• pozitív hitelbírálat esetén a folyósítás 2 napon belül megtörténik,
   
• legalább 3 évre vagy a futamidő végéig rögzíteni kell a kamatot - a megjelent termékek közt a 3, 5, 10, 15 és 20 éves, valamint futamidő végéig tartó kamatperiódus is elérhető,
   
• a kamatperiódus fordulónapjával díjmentesen változtathatsz a kamatperiódus hosszán, a futamidő során több alkalommal is,
   
• ha kifizetted a hitelt, 7 napon belül meg kell kapnod a banktól a törlési engedélyt,

 

Felhasználási célja elvileg ugyanaz lehet, mint a piaci lakáshitelnek. Azért elvileg, mert a legtöbb MFL hitelt kínáló bank csak vásárláshoz adja. Felújításhoz és építéshez csak az ERSTE Bank és az OTP Bank kínál fogyasztóbarát hitelt.

 

Fontos különbség a nem fogyasztóbarát hitelekhez képest, hogy az egyes bankok ajánlatai könnyebben összehasonlíthatók, hiszen azonos módon kell megadniuk az adatokat.

 

Az eltelt 1 év alatt gyakorlati tapasztalataim a következők:

 

Alapvetően kedvezőbbek, ha teljesen rendben van az ingatlan is, és a Te jövedelmed is. Azonban a 15 napos határidőt időnként kitolják további bekért dokumentumokkal. Elbírálása szigorúbb. Sőt, van olyan bank is, ahol a THM is magasabb, mint a piaci hitelé...

 

Mielőtt belevágsz, mindenképp győződj meg arról, hogy Te és az ingatlan megfeleltek az MFL hitel feltételeinek, különben csalódás érhet.

 

Ugyanis a jövedelmed hiába elegendő a bepötyögött adatokkal a JTM elvárás szerint, tapasztalatom az, hogy a bankok jóval alacsonyabban húzzák meg a határt MFL hitel esetén - nagyjából max. 30-35%-nál.

 

Az ingatlant is alacsonyabb hitelbiztosítéki értéken veszik figyelembe, és tájékozódj arról is, hogy elfogadja-e egyáltalán a bank az adott ingatlan fedezetként. Külterületi, vályog épület, bizonyos települések, zártkert, kizáró ok is lehet, garázst pedig többnyire csak pótfedezetként fogadnak el.

 

Az is lehet, hogy egy másik hitel csak azért nem minősül fogyasztóbarátnak, mert az előtörlesztési díj 1,5% (vagyis több, mint 1%). Ugyanakkor kamatait és költségeit tekintve jobban jársz vele, mert alacsonyabb a THM...

 

Az "akciók" miatt az is szempont lehet, hogy a piaci hiteleknél most szinte minden kezdeti költséget elengednek vagy visszatérítenek a bankok. A fogyasztóbarát hitelekre ugyanez nem igaz, van, amit elengednek, van, amit nem (jellemzően például a folyósítási jutalékot). Van olyan bank is, amelyik pénzt is ad, ha náluk veszed igénybe a hitelt :)

 

 

Tájékozódj és kérj visszahívást, hogy segíthessünk!

 

 

Otthonteremtő Kamattámogatott Kölcsön (OTK)

 

 

Célja alapján a kamattámogatott hitel igényelheted: új és használt lakás megvásárlására, új lakás építésére, az ingatlan felújítására és korszerűsítésére. Felhasználhatod a lakás tulajdoni hányadának megvásárlásra is, közös tulajdon megszüntetése esetén.

 

A támogatott személy által egy alkalommal vehető igénybe. Nem akadálya a meglévő, másik lakástulajdon, vagy más jogszabály alapján igénybe vett állami kamattámogatásos kölcsön. Igényelned a használatbavételi engedély kiadását megelőzően kell.

 

A kamattámogatás a hitel első 5 évében jár.

 

Mértéke ÚJ LAKÁS építése vagy vásárlása esetén a gyermekek számától függ:

 

 

gyermekszám	a törlesztés 1-5. éve alatt
0-2 gyermek	legfeljebb 60%
3 vagy több gyermek	legfeljebb 70%

 

 

HASZNÁLT lakásnál mértéke az állampapírhozam 50%-a. 

 

Alapfeltételek: köztartozásmentesség, 180 napos folyamatos TB jogviszony. Az eladó és a vevő viszont nem lehetnek egymásnak Ptk. szerinti hozzátartozói,

 

A kamattámogatott kölcsönnel vásárolt lakásban az igénylőnek (támogatott személynek) legalább 50 %-os tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie. Ha házasságban vagy élettársként igénylitek, akkor mindketten tulajdonosok kell legyetek.

 

ÚJ VÁSÁRLÁS és ÉPÍTÉS

 

Az ingatlan vételára ill. építésnél a bekerülési költsége telekár és ÁFA nélkül max. 30 millió Ft lehet. A kamattámogatott kölcsön összege legfeljebb 15 millió Ft lehet.

 

HASZNÁLT VÁSÁRLÁS

 

A vételár max. 20 millió Ft, a kölcsön összege pedig maximum 10 millió Ft lehet.

 

BŐVÍTÉS

 

A bekerülési költség nem haladhatja meg a 15 millió Ft-ot, a maximális hitelösszeg pedig 10 millió Ft.

 

Legalább komfortos lakás bővítésére igényelgeted, a benyújtást követően megkezdett bővítési munkálatokhoz.

 

KORSZERŰSÍTÉS

 

A bekerülési költség nem haladhatja meg a 15 millió Ft-ot, a maximális hitelösszeg pedig 10 millió Ft. Az elfogadott költségvetés legalább 70%-át számlával kell igazolnod.

 

 

Fiatalok és többgyermekes családok kamattámogatott kölcsöne

 

 

Célja új, összkomfortos lakás építése lehet, valamint korszerűsítés.

 

Itt viszont számít a meglevő lakástulajdon!

 

Neked, a párodnak, és kiskorú gyermekeidnek, valamint veled együttköltöző családtagjaidnak együttesen legfeljebb egy lakás vonatkozásában lehet

• legfeljebb 50%-os tulajdoni hányadod, amely tulajdonközösség megszüntetése, öröklés vagy ajándékozás útján került a tulajdonotokba,
   
• 50%-ot meghaladó olyan tulajdoni hányadod, amely több mint két éve örökléssel vagy ajándékozással haszonélvezettel vagy özvegyi joggal terhelten került a tulajdonotokba és a haszonélvező bent lakik, vagy
   
• 50%-ot meghaladó olyan tulajdoni hányadotok, melynek bontását az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság elrendelte, vagy az építésügyi hatóság engedélyezte vagy az építésfelügyeleti hatóság tudomásul vette.

 

Emellett nem lehet másik kamattámogatott kölcsönöd. Ha van, azt vissza kell fizetned.

 

Ha pedig 5 éven belül értékesítetted a lakásodat vagy annak egy részét, akkor azt önerőként kell figyelembe venni.

 

Itt is érvényes a minimum 50 %-os tulajdoni hányad megszerzésére vonatkozó előírás

 

ÚJ LAKÁS VÁSÁRLÁS és ÉPÍTÉS esetén a vételár ill. építésnél a telekár nélküli bekerülési költség a fővárosban és a megyei jogú városokban legfeljebb 25 millió Ft, egyéb településeken legfeljebb 20 millió Ft. Igényelned a használatbavételi engedély kiadását megelőzően kell.

 

A kamattámogatott építési kölcsön összege legfeljebb 12,5 millió Ft lehet a fővárosban és a megyei jogú városokban, egyéb településeken pedig maximum 10 millió Ft. 

 

Akkor igényelheted ezt a kölcsönt, ha egy gyermeket nevelsz, nagykorú vagy, de 35. életévedet még be nem töltötted be, vagy legalább két gyermeket nevelsz, nagykorú vagy, és 45. életévedet még nem érted el. Ha párkapcsolatban élsz, úgy az életkori korlát – a kérelem benyújtásának időpontjában – a házastársra, élettársra és a bejegyzett élettársra is vonatkozik.

 

A kamattámogatás a hitel első 20 évében jár.

 

Mértéke a kamattámogatott időszak alatt az állampapírhozam százalékában kifejezve az alábbiak szerint alakul:

 

• 45. életév betöltéséig hat vagy több gyermek esetén 70%
• 45. életév betöltéséig öt gyermek esetén 64%
• 45. életév betöltéséig négy gyermek esetén 59%
• 45. életév betöltéséig három gyermek esetén 55%
• 45. életév betöltéséig két gyermek esetén 52%
• 35. életév betöltéséig egy gyermek esetén 50%

 

Ha a  45. életéved betöltése előtt a családban eltartott gyermekek száma nő, úgy a kamattámogatás mértéke – a gyermekszám változásának hitelintézet részére történő bejelentését követő 2 hónap elteltével – emelkedik. Ha viszont csökken, a kamattámogatás akkor sem lehet kevesebb, mint korábban volt.

 

KORSZERŰSÍTÉS esetén

 

Az igényelhető kamattámogatott kölcsön összege legfeljebb 5 millió Ft lehet. Természetesen a korszerűsítendő lakás a tulajdonodban lehet, de azon kívüli tulajdonra ugyanúgy vonatkoznak a fenti szabályok.

 

A kamattámogatás mértéke az első 20 évben a jogszabályban meghatározott állampapírhozam 40 %-a

 

A kölcsön iránti kérelem benyújtására a bankhoz a korszerűsítési munkák befejezése előtt van lehetőséged

 

 

10+10 CSOK hitel - CSOK EXTRA

 

 

Frissítés 2019: A CSOK EXTRA hitel összege új építésű ingatlanra három gyermekesek esetén max. 15 millió Ft, két gyermekesek esetén max. 10 millió Ft lehet...

 

A támogatások 2019-es változásairól itt és itt olvashatsz.

 

Az otthonteremtési kamattámogatás összeghatártól függetlenül, a legalább 60 nm hasznos alapterületű új lakás, vagy a legalább 90 nm hasznos alapterületű új lakóépület építéséhez igényelhető. Igénylésének alapfeltétele, hogy jogosult legyél a 10M Ft 15 millió forint CSOK-ra. Ennek feltételeiről itt és itt olvashatsz bővebben.

 

A részletes szabályokat a 26/2018. (II. 28.) Korm. rendelet tartalmazza, a Nemzetgazdasági Minisztérium tájékoztatóját pedig itt érheted el.

 

Maximális összege 10 15 millió Ft lehet.

 

A kamattámogatás tartama maximum 25 év. 

 

A kölcsön kamata legfeljebb 3%, és a kamattámogatás időszaka alatt 5 évente változhat.

 

Akkor is igényelheted, ha van másik lakástulajdonod, vagy más jogszabály alapján igénybe vett kamattámogatott kölcsönöd. Ha pedig a jövedelmed alacsony, akkor hitelképességed biztosítására lehetőséged van közeli hozzátartozótok bevonására nem támogatott hiteladósként (nem jelentkezhet be az ingatlanba). 

 

 

Kamattámogatott Fogyasztóbarát hitel

 

 

Ez a legújabb típus, amely 2018. június óta elérhető. A kamattámogatás a futamidő első 5 évében jár. 

 

Ezek a hitelek az állami kamattámogatás mellett megfelelnek a fogyasztóbarát hitelek minősítési feltételeinek is.

 

A kamattámogatott hitelek és a CSOK hivatalos tájékoztatóit itt találod.

 

 

LTP lakáskölcsön

 

 

Lakástakarék szerződésed alapján, a megtakarítási időszak lejárta után igényelheted. De van lehetőséged áthidaló kölcsönre is még a megtakarítási időszak lejártát megelőzően, vagy akár az LTP szerződés megkötésekor azonnal is.

 

Kamata, futamideje és a törlesztőrészlet nagysága előre (az aláírt LTP szerződésben) meghatározott és fix a teljes futamidő alatt.

 

Felhasználhatósága megegyezik a lakástakarék szerződésben foglaltakkal. 

 

Fontos tudnod, hogy nem kapod meg automatikusan. Ugyanúgy vizsgálják a hitelképességedet, és meg kell felelned a JTM korlátoknak is.

 

További hasznos tudásanyagot találsz korábbi, lakástakarékkal kapcsolatos írásaimban.

 

 

Lakástakarék választó

 

 

Általános szabályok a hitelfelvételhez:

 

 

A JTM csökkentése kapcsán már írtam arról, hogy mire kell figyelned az "olcsó" hiteleknél. Megnéztük azt is, milyen problémák adódhatnak hitelfelvételkor és mit jelent 1% kamatemelés konkrét számokban.

 

Beszéltünk már arról is, hogy milyen szempontokat vegyél figyelembe a hitel felvételekor és mire figyelj.

 

Hiszen milliókkal járhatsz rosszabbul, vagy akár bele is bukhatsz egy rossz hitelbe!

 

Az LTP szerződéshez kötött áthidaló kölcsön esetében a mostani kamatkörnyezetben érdemes mérlegelned, hogy azzal jársz-e jobban vagy egy sima lakáshitellel úgy, hogy kötsz lakástakarékot is, és 4 évente csökkented vele a tartozásodat. 

 

 

IDŐ

 

MFL hitel ide vagy oda, arra készülj, hogy a jelzáloghitel ügyintézése a folyósításig legalább 4-5 hét. Akkor is, ha minden dokumentációt a lehető legjobban előkészítünk Neked hozzá.

 

Emellett egy problémás ingatlannál kerülhetnek rá újabb széljegyek akár a szerződéskötés és folyósítás közti pár napban is. Kiderülhet, hogy valamilyen jogviszony nem tisztázott (például a szomszédban van a vízóra). Ezek mind-mind tovább növelik az időt.

 

Ezért, ha hitelt kell felvenned, a fizetési határidőnél ezekre is gondolj...

 

 

KÖLCSÖNÖSSZEG

 

HITELKALKULÁTOR

 

Ha az arányokat vesszük figyelembe, egy dolog a törvény és egy dolog a valóság.

 

Hiába terhelhető egy ingatlan 80%-ig, jellemzően 12-16 millió Ft közötti összeget tudsz felvenni a 20 millió Ft-ért vásárolandó ingatlanra - banktól és az ingatlan adottságaitól függően.

 

Elvileg JTM alapján 50-60%-ig terhelhető a jövedelmed. A gyakorlat azonban 30-40% egy átlagos alkalmazotti keresetnél. Vállalkozók esetén ez még sokkal bonyolultabb és szinte lehetetlen előre megmondani, hogy mekkora hitelösszegre leszel hitelképes. A vállalkozóknál működik a legkevésbé a papírforma.

 

A kockázatelbírálás szempontjai titkosak. Nagyjából tudjuk csak behatárolni, hogy működőképes-e a hitel a KATA jövedelmed, az osztalékod, a külföldi bevételed vagy más alapján, de biztosat ígérni lehetetlenség...

 

Sok csalódott arcot láttam már az értékbecslés miatt is. Amikor a Neked annyira tetsző vagy szívednek oly kedves ingatlan értékét igen csak lebecsülik, az elég rosszul érinthet. Ilyenkor lehet eredményes egy reklamáció, de ez sem kőbevésett.

 

Azt gondolom, legalább olyan fontos itt is a pénzügyi tervezés és a tudatos pénzügyi döntés, mint máskor. Inkább azt találjuk ki, hogyan maradjon pénzed, ha több hitelt is kaphatsz, mint azon küzdjünk, mit csináljunk, ha kevés, amit kínál a bank...

 

 

Mi a különbség az egyes bankok lakáshitelei között?

 

 

 

Nem könnyű kiválasztani a több száz lehetőség közül a Számodra legjobbat...

 

 

Még ne add fel, ne hagyd abba az olvasást :). Cikkünk folytatódik a következő oldalon, ahol konkrét számok alapján fogjuk összehasonlítani őket.

 

KATTINTS, hogy mielőbb megkaphasd az aktuális és hasznos információkat a pénzügyekkel, így a hitelekkel kapcsolatban is!

 

Kérem a Heti PénzTippet!

 

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

Móni

 

(Szerző és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2018.08.17. - részben frissítve 2019.05.04.))

 

 

Ezek is érdekelhetnek:

 

Lakástakarék új nézőpontból

 

Kisgyermekednek lakástakarék? - ebben biztos vagy?

 

Vigyázz, belebukhatsz egy rossz hitelbe!

 

Álmaid otthona